從來要在香港置業安居都不容易。除了樓價這根本問題外,售樓書內的種種專有名詞都令多數人摸不著頭腦。看見一個建築面積達800呎的單位,到入伙裝修時才發現原來只有600多呎的實用面積。以往的售樓書,往往只列明售價、開售日期、售樓安排等,但對面積一事卻絕口不提。有見及此,政府就規定發展商必須列明實用率,以保障買家利益。

實用面積的定義和計算方法

自2008年10月10日起,政府已統一了「實用面積」的定義。在新通過的《一手住宅物業銷售條例》中,實用面積 (Saleable Area) 就是指住宅單位的主體面積,及構成單位一部份的範圍,包括露台、工作平台或陽台的面積;其他地方的面積如平台、天台、花園、閣樓、冷氣機房、車位等公共地方,則不被列入計算範圍內。為了令買家更清楚單位實用率,政府已針對發水樓並訂明一成發水上限,規管特大露台、超闊窗台的比例限制,以助穩定樓市和釐清實用面積。

由於實用面積的計算是從單位外牆起計算,即牆身厚度亦包括在內。要準確量度「實用面積」,是從圍繞該單位的外牆向外的一面,包括單位內部間隔或柱子等面積作量度。若單位與鄰近單位相連接,則以共同牆中的間點開始計算。

實用面積計算法對樓市的影響

若以建築面積和實用面積來計算單位每尺售價,由於實用面積相對建築面積細,自然得到一個實用面積相對較貴的每尺售價。就是這個原因,不少人就指出這會令樓市進一步升溫。然而,只要細心分析,不難發現兩者相差的總價錢其實相差不遠。以一個HK$500萬的單位為例,建築面積為600呎,實用面積為425呎。前者得出的呎價為HK$8,333,後者為HK$11,764。兩者價格相距雖說達HK$3,431,在樓價不變的前提下,買家又可知道單位的實用率,對樓市長遠發展,其實有一定好處。

文︰蘇菲

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