鑑於樓市升浪過高,政府及金管局想為樓市降溫,「辣招」一出,卻令市場多個新盤趕在一手樓銷售條例生效前推盤,同時樓花的供應也突然增加,發展商急以「劈價」及高佣金促銷,加上幾間銀行上調新造按息,市場氣氛霎時逆轉,人人唱淡後市。然而,很多意欲上車人士,除了平時常聽到的一/二手樓,對於「樓花」的認識到底有幾多呢?這次為各買家綜合買「樓花」要了解的資料,做好準備,免招損失。

樓花是地產物業市場的一個名詞,也是一種投資工具不動產期貨,稱期貨,大家都猜到是「買未來物品」的一種交易,的確,買家購入的就是未完成的地產發展項目。現時,政府稱會在未來3年至4年增加供應量,而地政總署資料顯示,不同的發展商都有待批預售樓花的住宅項目。

問:如買家有意向發展商買入樓花,首先要注意甚麼事項?

買樓必須有買賣合約以茲證明,同時法律文件可保障買賣雙方權益。買家要向地產發展商索取購買樓花所涉及的法律文件,讓買家增加對此方面的保障。而發展商取得政府的預售樓花同意書後,將在市場上公開推售樓花,接受認購登記。買家須向發展商登記認購意願及遞交一張銀行本票,銀碼約為推售單位平均價的5%。買家在這階段毋須簽署任何文件,發展商會在揀樓日前以抽籤方式排列揀樓次序。

問:為何發展商要出售樓花?

 

因為對他們而言,是一個融資的好方法,在樓盤仍在建築期時便得到買家的訂金,現金流充裕可用作支付建築費和投資新項目。

問:對買家來說,買樓花有何風險要注意?

要注意投資風險上相對較高,因為先付錢後收貨,有機會出現貨不對辦的機會,而且在銀行按揭、利息等都有不少要注意的地方。

問:買樓花最壞的情況是甚麼?

香港人經常會在樓宇建成之前,便購買俗稱「樓花」的單位,如發展商在樓宇建成前面臨破產 / 清盤,買家便要承受極大風險。上述兩種方案主要保障買家免受這類風險。

從買方角度來看,購買樓花的法律手續與購買二手物業之手續相近。買家需要與發展商簽訂臨時買賣合約,其後再簽訂正式買賣合約,直至交易完成 / 交樓當天簽訂轉讓契。兩者之主要分別是買賣樓花之臨時買賣合約是沒有約束力的(但有一條款例外:假如買方不簽署其後的正式買賣合約,賣方有權沒收買方已繳 付的部分樓價款項)。

問:政府如何止樓花炒風?

香港政府在2010年8月,禁止預售新樓盤,進行摸貨買賣。摸貨是指投資者購入物業後,在正式買賣合約未完成前將物業轉售。另外,所有買家在正式買賣合約生效前取消交易,就要被沒收相當於有關物業價格的10%金額。

問:聽說買樓花可以「撻訂」,是真的嗎?

如揀樓日後,會遞交本票當作買樓臨時訂金的部份。之後再簽訂正式買賣合約 訂購合約對買家沒有法律約束力,買家有權不到律師樓簽署正式買賣合約,後果是發展商有權沒收訂金。正式買賣合約由賣方律師草擬,並經地政總署審批,內容包括售價、有關物業的一般描述、落成日期、完成買賣的時間、付款辦法、違約的賠償方式等。正式買賣合約是對買賣雙方都有約束力的法律文件,如果買家在事後欲取消交易,將面臨訂金被沒收的後果,發展商並有權向買家追討物業重售後差價的款項。

問:在簽訂「正式買賣合約」前,可以轉售樓花嗎?

此行為即「摸貨」,自2010年10月政府推出額外印花稅,買家在樓盤入伙後才可轉售。即使入伙前轉售,買家持有少於三年,均要繳付不同程度的額外印花稅,最新稅率為半年內轉售要付樓價的20%;半至至一年為15%;一年至三年為10%。

問:當買家與賣方準備簽署正式買賣合約,有甚麼地方需要注意?

預計屋苑落成的日期;及發展商交樓日期;當然,買家亦要向發展商查詢清楚交易的其他收費,例如:律師費、印花稅、規劃圖則收費等,以確保交易的準確性。當然在簽約之前亦要抽空到現場環境實地了解,因為很多示範單位都並非設在樓盤現場,買家參觀時無法得知附近的地利位置。

資料及圖片提供:網上資料

文:白兵