中原理財助理營業董事 高偉林

近日樓價急升,港府穩定樓市政策,基本上只會繼續推高樓價。中原城市領先指數CCL最新報93.41點,上升1.96點或 2.14%,創十二年新高。按目前走勢,CCL年終就可以突破97年100點。港府希望以增加土地供應以壓住樓價,更以限呎地制度以確保發展商發展中小型住宅。唯香港始終是自由市場社會,特區政府可以限制地皮住宅尺數,卻不能限制樓價,隨着發展商『豪宅化』起樓,落成後的中小型住宅仍能以豪宅價出售,住屋問題仍未能解決。

另一講法是重提復建居屋,政府表面上在考慮,但在八萬五的陰影下,復建居屋的說法並未得到社會迴響。無論增加土地供應、興建居屋、又或增加勾地都要幾年時間,對即時樓市影響不大。其他基本因素包括:國際貨幣基金組織IMF發表報告指稱,受惠於持續經濟增長,決定將香港明年的通脹預測上調至5%,並警告於貨幣寬鬆政策下,住宅市場出現泡沫的可能性將增加,罕有提出五點具體的調控樓價建議,包括大範圍降低按揭成數及收緊借貸、提高印花稅及豪宅差餉等。

自香港特區政府宣佈對樓市交易徵收額外印花稅後,反效果是物業供應進一步減少,因持有物業少於兩年便需付額外印花稅,故一手樓市和二手樓市成交量近期均暴跌。再加上環球性通脹來襲,以物業對沖通脹成為共識,是另一支持樓價因素。人民幣升值加上熱錢炒作等力量推動下,多個港九屋宛及豪宅價格已超越1997年高峰期。如果熱錢氾濫和樓盤供不應求的基本因素不改變,香港樓市長期向上的趨勢恐不會就此扭轉。

縱使基本因素支持樓價,近日發展商新盤銷售手法,多少反映大業主對後市看法。發展商不單唱好樓市,同時並加推及加價。仔細分析之下,發現發展商同時提供折扣優惠予買家;手法上有點似二三線股做市手法,莊家 (發展商) 唱好後市,亦同時減價派貨,是看淡後市的一個警號,亦是股價調整前的一種型態,多少反映大莊家對後市十分有戒心。財政司長曾俊華在去年公佈的針對樓市炒賣的新措施時,已明確指出「資產泡沫」,特別是房地產市場泡沫的風險正在不停地增加,而且暗藏危機。故各業主在看好樓市的大環境中,宜小心謹慎。

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