因受到政治壓力,政府接連出招遏抑樓市,但樓市似乎越壓越熾熱,無論居屋、村屋,甚至車位都成為炒賣目標,小市民勢難置業。

有人倡議復建居屋以協助小市民置業,政府在受壓下,接連推出調控樓市措施,令市場氣氛轉淡,更令本港樓市的政策性風險驟增。其實市場最擔心的是,復建居屋會令97年的「八萬五」重臨,引發樓價大跌,當年樓價普偏下跌了五至六成,故近日的即時反應就是成交淡靜、買賣兩閒。

市場氣氛轉為淡靜,從近日多個大型屋苑的放盤單位,都出現減價情況可見一斑,主要是有投資者,於近日最新購入的單位,見市況逆轉立即撻訂,以避開未來不清楚的風險,投資者以投入細訂炒賣,以近日市況來看,由於政府連環出招以穩定樓市,加上政府頻頻出口術以遏制樓價,聲言若樓市再升溫,必會有新措施壓抑,再加上復建居屋的消息出場,令市場出現不少變數,增加不明朗因素,作為炒家,對市場最敏感,反應亦最快,故寧願先撻訂再作觀望。觀乎近日交投,大部份成交單位,都是以減價促成的,一般減幅介乎百分之三至五不等,基本上只是稍低於市價為主。投資者見後市未明朗,故有不少周前已落訂金的單位錄得零星撻訂,差不多每隔一日,市場都出現撻訂個案。

目前的撻訂個案,主要以細價樓為主,暫時尚未有出現中上價樓的撻訂個案,該批細價樓主要集中於新界區,而且小型炒家多數只是兩星期前購入,當傳出復建居屋的消息後,投資者寧願蝕數萬元訂金使費,都不想冒險在不明朗消息下購貨。其實當年97年後樓價大跌,主要是私樓供應太多,而且瘋狂炒賣令樓價脫節,與居屋並無關係。

其實政府新措施,主要影響購入高價格物業的買家,可是這群買家實力雄厚,而且大部份來自外來資金,尤其是國內資金,這批實力買家未必受影響。另二手成交量跌但價穩,反映樓價尚有支持,預計低息環境下,將能再穩步上揚。

過去數月,樓巿成交大幅下滑,其中除準買家入巿信心大減外,銀行收緊按揭貸款政策,亦是為阻礙成交的元凶。在不明朗市況下,不論用家或炒家,都在等侯政府十月出場的施政報告,看政府有什麼招數應對樓市,故在十月施政報告出場前,樓市交投將持續淡靜。

資料提供:中原理財營業董事 – 高偉林